Bảng giá đất 2026 và Nghị quyết 254: Người có đất cần chuẩn bị gì?
Tác giả Nguyễn Thị Thu Thảo — Luật Sư
Bảng giá đất 2026 theo Nghị quyết 254/2025/QH15 – Ảnh hưởng đến người dân | NSLAW Từ 01/01/2026, bảng giá đất trở thành căn cứ chính tính tiền sử dụng đất, bồi thường, thuế phí. Luật sư NSLAW giải thích tác động và cách bảo vệ quyền lợi.
Chưa năm nào câu hỏi "đất của tôi giờ được định giá bao nhiêu" lại phổ biến như năm 2026. Nguyên nhân nằm ở hai văn bản: Luật Đất đai 2024, theo đó bảng giá đất cũ xây dựng theo Luật Đất đai 2013 hết hiệu lực ngày 31/12/2025, và Nghị quyết số 254/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. TP. Hồ Chí Minh cũng đã ban hành bảng giá đất lần đầu sau hợp nhất địa giới để áp dụng thống nhất từ năm 2026.
Bảng giá đất trở thành "thước đo" cho gần như mọi nghĩa vụ tài chính
Theo Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và công bố áp dụng từ ngày 01/01/2026, được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí. Bảng giá này là căn cứ chính để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường, thuế, phí và cả mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, đồng thời được sử dụng để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Điểm mới đáng chú ý là bảng giá được cập nhật hằng năm thay vì chu kỳ năm năm như trước, và nhiều trường hợp trước đây phải xác định giá đất cụ thể nay được tính bằng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 để hướng dẫn chi tiết.
Đối với người bị thu hồi đất, Nghị quyết mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất và cho phép thu hồi trong một số trường hợp trước khi hoàn tất bồi thường, tái định cư theo khoản 3 Điều 3. Giá đất bồi thường và giá đất tái định cư được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, không phải chờ xác định giá đất cụ thể. Cách làm này rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, nhưng cũng khiến việc kiểm tra tính đúng đắn của vị trí, loại đất và hệ số áp dụng trở thành vấn đề sống còn với quyền lợi của người dân.
Rủi ro thường gặp và cách phòng ngừa
Khi bảng giá tiệm cận giá thị trường, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập từ chuyển nhượng có xu hướng tăng, vì vậy các giao dịch đang đàm phán cần tính lại chi phí và thỏa thuận rõ bên nào chịu khoản chênh lệch. Với những thửa đất mua bán bằng giấy tay chưa được cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất nên chủ động hoàn thiện hồ sơ pháp lý sớm, bởi nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy sẽ được tính theo bảng giá tại thời điểm nộp hồ sơ. Trường hợp nhận thông báo thu hồi, người dân có quyền yêu cầu cung cấp căn cứ xác định vị trí, loại đất, hệ số điều chỉnh và có thể khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính nếu việc áp giá không đúng.
Dịch vụ của NSLAW
NSLAW rà soát pháp lý thửa đất và dự án, ước tính nghĩa vụ tài chính theo bảng giá mới, đại diện khách hàng trong thủ tục cấp giấy chứng nhận, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như khiếu nại, khởi kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quý khách vui lòng liên hệ NSLAW để được tư vấn theo hồ sơ cụ thể.
Nguồn tham khảo: Tạp chí Luật sư Việt Nam – Những chính sách mới về đất đai từ năm 2026; LuatVietnam – Quy định về bảng giá đất từ 01/01/2026 theo Nghị quyết 254; Thư viện Pháp luật – Nghị định 50/2026/NĐ-CP; Mekong ASEAN – Thay đổi chính sách đất đai từ 1/1/2026.
